تفاوت عقد و قرارداد
عقد ودیعه از منظر قانون
یک وکیل دادگستری درباره عقد ودیعه به «حمایت» می‌گوید: ودیعه مشتق از «ودع» به معنی مستقر کردن و سپردن است و در اصطلاح فقهی یک نوع عقد و پیمانی است که میان دو نفر منعقد میشود مبنی بر اینکه یک نفر مالی را نزد دیگری بگذارد تا او آن مال را نگهداری کند.
به گفته مهدی امیدی، فقها در تعریف ودیعه گفته‌اند که ودیعه نوعی «استنابه» است که برای حفظ مال انجام میشود یعنی مالک امین را نایب خود قرار میدهد.
وی با بیان اینکه قانون مدنی در ماده 607 ودیعه را عقدی تعریف کرده است که به موجب آن یک نفر مال خود را به دیگری می‌سپارد برای آنکه آن را مجانا نگاه دارد، می‌گوید: ودیعه‌گذار را مودع و ودیعه‌گیر را مستودع یا امین می‌گویند.
این عضو هیئت علمی دانشگاه پیام نور ادامه میدهد: از این تعاریف ماهیت عقد ودیعه به خوبی روشن و معلوم میشود که این عقد در درجه نخست یک عمل حقوقی و در درجه بعدی از انواع عقود است. به عبارت دیگر برای انعقاد ودیعه دو اراده نیاز است یکی ایجاب و پیشنهاد امانت‌گذار و دیگری قبول مستودع یا امانت‌گیرنده مال.
به گفته وی، ماده 608 قانون مدنی در این باره به صراحت اعلام میکند که در ودیعه قبول امین لازم است اگرچه به فعل باشد. امیدی ادامه میدهد: بر خلاف ظاهر ماده 607 قانون مدنی، قبض و تسلیم مال مورد ودیعه شرط صحت آن نیست. به علاوه امانت‌داری امین به صورت مجانی و رایگان است به این ترتیب اگر امین در قبال نگهداری مال ودعی اجرتی دریافت کند دیگر آن عقد ودیعه نیست بلکه امینی که اجرت دریافت می‌دارد اجیر شده است و عقد از انواع اجاره تلقی میشود. در کل ودیعه عقدی جایز، رایگان و مجانی، رضایی و در زمره عقود اذنی به‌شمار می‌رود.
تفاوت ودیعه با چند عقد دیگر
این عضو هیات علمی دانشگاه پیام نور درباره تفاوت ودیعه با عقد عاریه نیز می‌گوید: جوهر اصلی ودیعه، نگهداری از مال است در حالی که ماهیت اصلی عقد عاریه «اجازه انتفاع» یا اذن در استفاده و بهره‌برداری از مال از سوی گیرنده آن است.
به گفته وی مطابق ماده 635 قانون مدنی، «عاریه عقدی است که به موجب آن احد طرفین به طرف دیگر اجازه میدهد که از عین مال او مجانا منتفع گردد. ». در واقع مطابق عقد ودیعه عین مال برای «حفاظت» به امین سپرده میشود اما در عاریه مال برای «انتفاع و استفاده» به مستعیر داده میشود.امیدی در ادامه درباره تفاوت قرض با ودیعه توضیح میدهد: باید گفت که قرض عقدی است «تملیکی و شبه معوض» به این معنی که مورد قرض به وام گیرنده تملیک میشود تا او «مثل» آنچه را که مالک شده به قرض‌دهنده بازگرداند، اما ودیعه عقدی است «عهدی و اذنی» و امین باید «عین» آنچه را که به او داده شده است، برگرداند. به گفته وی، قانون مدنی در ماده 648 در تعریف عقد قرض می‌گوید: «قرض عقدی است که به موجب آن احد طرفین مقدار معینی از مال خود را به طرف دیگر تملیک میکند که طرف مزبور مثل آن را از حیث مقدار و جنس و وصف رد نماید و در صورت تعذر رد مثل، قیمت یوم‌الرد را بدهد». این وکیل دادگستری ادامه میدهد: همچنین ودیعه عقدی است جایز و هر یک از مودع و مستودع هر زمان که بخواهد میتواند آن را به هم بزند و فسخ کند، اما عقد قرض مطابق مواد قانون مدنی و به پیروی از نظر مشهور فقها از نوع عقود لازم است و جز به اقاله یا خیارات قابل به هم زدن نیست، به این ترتیب طرف‌های عقد قرض باید به مفاد آن پایبند باشند.
مبلغی که مستاجر در ابتدای قرارداد پرداخت میکند
امیدی عقد اجاره را یکی از عقود معین و تملیکی معرفی میکند که در قانون مدنی همراه شرایط و آثارش پیش‌بینی شده است و می‌افزید: یکی از این آثار، پرداخت اجاره‌بها از سوی مستأجر است. از سوی دیگر با توجه به نقش اصل حاکمیت اراده در عقود نیز تعیین میزان اجاره‌بها برعهده و با رضایت طرفین خواهد بود.
وی ادامه میدهد: در مورد عقد اجاره به‌طور سنتی مرسوم است که موجر در قبال اجاره دادن عین مستأجره، مبلغی را با عنوان مال‌الاجاره به‌صورت ماهانه، سالانه یا نقدا از مستأجر دریافت می‌کرد اما آنچه امروزه در بین مردم شاهد آن هستیم کمی متفاوت است.
علتی که باعث این تفاوت شده درج شرطی در قرارداد است که مطابق آن مستأجر مبلغی را به موجر می‌پردازد و موجر نیز ملتزم میشود با پایان یافتن مدت قرارداد، این مبلغ را به مستأجر بازگرداند. این قرارداد فی‌نفسه از نظر حقوقی اشکالی ندارد و باعث میشود مستأجر به‌دلیل پرداخت مبلغی با عنوان پیش‌پرداخت، از پرداخت بخشی از اجاره‌بها یا تمام آن معاف میشود.
این وکیل دادگستری با بیان اینکه معمولا در عرف این پول با عنوان رهن یا ودیعه ملک شناخته میشود، اضافه میکند: در این میان هیچ یک از دو نهاد حقوقی که ذکر شد، بر آنچه که در عمل پرداخت میشود صادق نیست و هنگامی که قرارداد اجاره را تفسیر و توصیف می‌کنیم و مقصود واقعی طرفین احراز میشود، در می یابیم که این عمل نه رهن است و نه ودیعه.
وی دلیل ودیعه نبودن را قصد طرفین می‌داند که استرداد «مثل» پول گرفته شده است نه نگهداری «عین» پول و استرداد «عین» آن مال و ادامه میدهد: در عقد ودیعه، امین حق ندارد از آن مال استفاده کند و باید همان مال را در انتهای قرارداد به مالک آن ملک برگرداند، بدون آنکه حق داشته باشد از آن استفاده کند. این مبلغ، عقد رهن نیز نیست برای آنکه مستاجر حق استفاده از عین پول و استرداد مثل آن پول را دارد و ضمنا وثیقه‌ای برای دین دیگری ایجاد نشده است، زیرا دین دیگری وجود ندارد.
وی با بیان اینکه اگر قرارداد اجاره‌ای بسته شود و پولی که در ابتدا داده شده است با عنوان عقد ودیعه یا رهن باشد در قرارداد خللی وارد نمی‌شود، ادامه میدهد: هنگامی که قراردادی با هر عنوانی که طرفین تعیین کرده‌اند، نزد قاضی مطرح میشود قاضی موظف است آن را تفسیر و توصیف کند و آثار قراردادی را که طرفین خواسته‌اند، بر آن بار کند، حتی اگر طرفین قرارداد، عنوان دیگری برای آن تعیین کرده باشند. به عبارت دیگر قاضی خود را به جای طرفین میکند و دقیقا استنباط میکند که طرفین چه خواسته‌اند و مقصود آنان چه بوده تفاوت عقد و قرارداد است یعنی در تفسیر ابتدا به قصد واقعی طرفین توجه میکند و سپس با توجه به عرف که مبین اراده انسان‌هاست، آن را به دست می‌آورد. همچنین قاضی باید قرارداد را توصیف کند، یعنی بعد از آنکه مفاد تراضی کشف و تفسیر شد، عنوان قانونی (یکی از عقود معین یا قرارداد خصوصی) بر آن گذاشته میشود. بنابراین برای آن که قصد واقعی طرفین معلوم شود باید مثل هر مورد مشابهی قرارداد جداگانه تفسیر و توصیف شود.
حکم مالی که به ودیعه داده میشود
این وکیل دادگستری درباره مالی که مودع به امین می‌سپارد نیز اظهار میکند: این مال امانت است و تعهد امین نسبت به آن مال این است که نخست آن را نگهداری کند به این معنی که مال را رها نکند و از تلف شدن و از معرض حوادث خارجی دور نگه دارد و دوم آنکه پس از انحلال عقد مال مورد امانت را به همان شکل موجود به امانت دهنده رد کند.
به گفته وی، در این میان تعهد امین در حفاظت از مال مورد ودیعه اصطلاحا «تعهد به وسیله» است نه «تعهد به نتیجه»؛ یعنی امین مسئول است تا در حدود عرف به نگهداری آن مال بپردازد اما سلامت تفاوت عقد و قرارداد مالی را که به او سپرده شده است، تضمین نمی‌کند.
امیدی با بیان اینکه از ماده 631 قانون مدنی استنباط میشود که امین ضامن تلف و نقص و عیبی که بدون تعدی و تفریط او به عمل آمده باشد، نخواهد بود، ادامه میدهد: چنانچه مالی به عنوان ودیعه به کسی تسلیم شود و امین مطابق با عرف و دستور مالک عمل کرده باشد و اما آن مال مثلا بر اثر آتش سوزی تلف شود امین ضامن نیست اما اگر تلف مال ناشی از عمل امین باشد از تاریخ شروع تعدی و تفریط ضامن است، اگرچه تلف، نقص و عیب بر اثر فعل او نباشد در واقع پس از تعدی و تفریط ید امانی او به ید ضمانی تبدیل میشود.وی در مورد جایگاه اهلیت در این عقد نیز می‌گوید: در ماده 610 قانون مدنی آمده است که در ودیعه طرفین باید برای معامله اهلیت داشته باشند اگر کسی مالی را از کس دیگر که برای معامله اهلیت ندارد به‌عنوان ودیعه قبول کند باید آن را به ولی او بازگرداند و اگر در ید او ناقص یا تلف شود ضامن است به این ترتیب طرفین ودیعه باید مطابق ماده 190 قانون مدنی اهلیت داشته باشند یعنی عاقل، بالغ و رشید باشند در غیر این صورت عقد ودیعه به واسطه اهلیت نداشتن، باطل است. به گفته این کارشناس حقوقی، ودیعه گذاشتن از سوی صغیر غیرممیز و مجنون قطعا باعث بطلان ودیعه است اما چنانچه صغیر ممیز یا سفیهی به اذن یا اجازه ولی یا قیم خود مالی را به ودیعه بگذارد در صحت این ودیعه نباید تردید داشت. وی ادامه میدهد: در صورتی که مجنون یا صغیر مالی را به ودیعه بسپارد چون به واسطه اهلیت نداشتن چنین ودیعه‌ای باطل است، گیرنده مال در این موارد در حکم غاصب به حساب می‌آید و در خصوص آن مال، ضامن است و باید آن را به ولی یا قیم محجور مسترد کند. همچنین از جمع مواد 610 و 306 میتوان نتیجه گرفت که وقتی امانت‌دهنده محجور است امانت گیرنده در حکم غاصب به حساب می‌آید مگر اینکه برای جلوگیری از ضرر به محجور و مطابق با شروط ماده 306 آن مال را پذیرفته باشد که در این صورت مال در نزد او امانت شرعی خواهد بود. وی در پایان در مورد تعهدات ودیعه‌گذار در برابر ودیعه‌گیرنده می‌گوید: عقد ودیعه اصولا تعهدی نسبت به امانت‌گذار ایجاد نمی‌کند اما در جریان اجرای مفاد عقد، امانت‌گذار تعهداتی در قبال گیرنده امانت پیدا میکند که موظف به اجرای آنهاست و این موارد شامل: 1- پذیرفتن مال امانی بعد از انحلال عقد ودیعه؛ 2-پرداخت مخارج حمل و نقل؛ 3- پرداخت هزینه‌های نگهداری و حفاظت از مال مورد امانت؛ 4-وضع خسارات ناشی از عیوب مال امانی میشود.
اجاره __ ویژگی های عقد اجاره و انواع آن __ ضمانت اجرای تخلف از قرارداد
عقد اجاره چیست و انواع آن کدامند؟ مالکیت منافع به چه معناست؟ ویژگی های عقد اجاره کدامند؟ انواع قرارداد اجاره و ضمانت اجرای تخلف از آن چیست؟ انتقال اجاره توسط مستاجر به دیگری چه حکمی دارد؟ تعمیرات و مخارج مربوط به عین مستاجره بر عهده کیست؟
عقد اجاره
امروزه به دلیل افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن و البته به دلایل دیگر اغلب مردم اقدام به انعقاد عقد اجاره می نمایند، لذا یکی از مبتلابه ترین عقود مرسوم بین مردم است. اجاره از ریشه اجر در لغت به معنای به فریاد رسیدن و رهانیدن آمده اما در اصطلاح حقوقی و طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقدی است که به موجب آن مستاجر در برابر مالی که به موجر میدهد (که همان مال الاجاره نام دارد) برای مدتی معین مالک منافع عین مستاجره میشود تفاوت عقد و قرارداد که این ملک می تواند بسته به کاربری آن مسکونی اداری و تجاری باشد. ارکان عقد اجاره عبارتند از موجر که همان مالک یا اجاره دهنده است، مستاجر همان شخص اجاره کننده می باشد، عین مستاجره یا مورد اجاره که همان ملک مورد اجاره است و اجاره بها که همان مبلغی است که در قبال اجاره پرداخت می شود.
انواع عقد اجاره
این عقد بسته به موضوع آن میتواند مختلف باشد لذا هم شامل اشیاء میشود هم انسان و نیز در مورد اموال هم شامل اموال منقول مانند اتومبیل میشود و هم اموال غیر منقول مانند منزل، بنابراین طبق قانون مدنی سه نوع عقد اجاره داریم:
۱- اجاره اشیا ۲- اجاره حیوان ۳- اجاره اشخاص
منظور از مالکیت منافع چیست
برای تبیین این مفهوم ابتدا باید معنای آن را دانست. به طور کلی هر مالی را از دو بعد میتوان مورد بررسی قرار داد؛ بعد اول مال، عین است. عین به معنای جنبه محسوس و فیزیکی مال بوده که عموماً قابل لمس و مشاهده است اما منفعت قابل لمس و مشاهده نیست. با توجه به این تعریف می توان گفت هر مال میتواند دارای دو مالک باشد؛ مالک عین و مالک منفعت. لازم به ذکر است که مالکیت عین در درجه بالاتری از اهمیت قرار داشته و مالک آن اختیارات وسیع تری را دارا می باشد.
بیشتر بخوانید: تصرف عدوانی حقوقی، کیفری و تصرف در مال مشاع و تفاوت آن با خلع ید
ویژگی های عقد اجاره
قرارداد علاوه بر اینکه تابع قواعد عمومی قراردادها مندرج در قانون مدنی بوده باید دارای شرایط ذیل باشد:
۱- وجود قصد، رضا و اهلیت: اینها همان قواعد عمومی است اما در اینجا نکته مهمی به نظر وجود دارد که باید عنوان شود؛ اولاً اجاره مال توسط ولی یا قیم شخص محجور چه حکمی دارد و دوم اینکه چنانچه در اثنای مدت شخص محجور از حجر خارج گردد وضعیت حقوقی قرارداد چگونه است؟
در این مورد بین دکترین حقوقی اختلاف نظر وجود دارد اما نظر صائب و اقوی بر این است که اولا این عقد در زمره اعمال اداری است و از آنجا که مسئولیت ولی و قیم نیز در همین راستا بوده لذا در حدود اختیارات خویش عمل کرده اند و خارج از صلاحیت ایشان نبوده ثانیاً با خروج شخص محجور از حجر عقد فضولی نبوده و نسبت به مدت باقیمانده صحیح و نافذ است. همچنین با توجه به اینکه از عقود معوض تفاوت عقد و قرارداد بوده و طرفین در اموال و امور مالی خویش تصرف میکنند باید دارای اهلیت لازم برای انجام معاملات نیز باشند.
۲- معلوم بودن مورد اجاره: از آنجایی که این عقد در زمره عقود مغابنه ای است نه مسامحه لذا علم تفصیلی نسبت به مورد معامله لازم است؛ بدین معنا که مورد اجاره باید از لحاظ مقدار، جنس و وصف برای طرفین معلوم و مشخص باشد در غیر این صورت عقد اجاره باطل است.
۳- مقدور التسلیم بودن مورد اجاره: یعنی مورد اجاره باید قابل تسلیم و تحویل به مستاجر باشد و الا باطل است. ماده ۴۷۷ قانون مدنی بیان می‌دارد: “در صحت اجاره قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است”.
۴- معین بودن مورد اجاره: یعنی نباید مردد بین چند چیز باشد و الا باطل است. به عنوان مثال موجر بگوید یکی از دو آپارتمانم را به تو اجاره می‌دهم، همچنین نوع منفعت نیز باید مشخص باشد.
۵- اجاره مال کلی: مال از جهتی یا کلی است یا عین معین و یا کلی در معین. مال معین همانطور که از نام آن پیداست به مالی اطلاق میشود که در زمان انعقاد عقد از حیث مقدار، جنس و وصف معلوم و مشخص و قابل اشاره باشد اما مال کلی مالی است که صادق بر افراد عدیده باشد و یکی نباشد که باید جنس مقدار و وصف آن در قرارداد ذکر شود مانند چند دستگاه خودرو پراید سفید مدل ۹۵ با مشخصات ذکر شده توسط شرکت کرایه اتومبیل. بنابراین اجاره دادن مال کلی باطل نیست اما تعیین مصداق آن با موجر است.
۶- مشروعیت منافع: مورد اجاره باید برای منفعت مشروع به اجاره داده شود و الا باطل است، لذا اجاره خانه برای ایجاد مرکز فساد و فحشا باطل است.
ویژگی های مهم قرارداد اجاره
الف- معوض بودن: این عقد جزء عقود معوض بوده و رایگان نیست لذا حتماً باید در قبال منافعی که به تملیک مستاجر در می آید مبلغی تحت عنوان اجاره‌بها پرداخت نماید، بنابراین چنانچه شرط شود که مستاجر به طور کلی اجاره بها نپردازد عقد باطل بوده و شاید بتوان تحت عنوان دیگری آن را صحیح دانست و همچنین باید بر سر موعد پرداخت آن با یکدیگر توافق کنند در غیر این صورت موعد پرداخت همان موعد انعقاد عقد خواهد بود.
ب- موقت بودن: از دیگر مواردی که تعیین آن در عقد لازم است مدت است. عقد اجاره الزاماً باید دارای مدت باشد و اگر بدون مدت منعقد شده یا منافع به صورت دائمی به مستاجر تملیک شود عقد باطل است چرا که در این صورت ملک مسلوب المنفعه محسوب است.
انواع انعقاد قرارداد اجاره
قرارداد اجاره را به مانند اکثر قراردادها میتوان به دو صورت منعقد کرد:
۱- قرارداد رسمی: این قرارداد را میتوان در دفتر اسناد رسمی تنظیم نمود در این صورت حکم سند رسمی را داشته و در صورت عدم ایفای تعهدات از جانب موجر مستقیماً میتوان از دفتر اسناد رسمی (بدون مراجعه به دادگاه) تقاضای صدور اجرائیه نمود.
۲- قرارداد عادی: در اکثریت قریب به اتفاق موارد این قرارداد به صورت عادی در دفاتر مشاورین املاک منعقد میشود که معمولاً به صورت نسخه چاپی توسط اتحادیه تنظیم شده است. در صورتی که مستاجر از پرداخت مال الاجاره امتناع نماید باید به شورای حل اختلاف جهت الزام وی به پرداخت مراجعه نمایند اما برای موجر مستقیماً حق فسخ ایجاد نمی‌کند مگر اینکه شرط شده باشد. این قرارداد در صورتی تحت حمایت قانون گذار در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ بوده که دارای سه شرط ذیل باشد :
۱- مدت قید شده باشد ۲- موجر و مستاجر و دو شاهد آن را امضا کرده باشند ۳- قرارداد در دو نسخه تنظیم شده باشد.
ضمانت اجرای تخلف از مفاد قرارداد
در صورت تخلف از مفاد قرارداد توسط مستاجر، موجر نهایتاً حق فسخ می یابد. اما اعمال آن با مراجعه به دادگاه امری زمان‌بر است (بین ۸ ماه تا یکسال)، لذا عملاً امکان پذیر نیست. در همین راستا توصیه وکیل تفاوت عقد و قرارداد متخصص ملکی این است که در قرارداد جهت ضمانت اجرا وجه التزام تعیین شود؛ وجه التزام مبلغی است که در قرارداد تعیین میشود تا چنانچه هر یک از طرفین مفاد قرارداد را رعایت نکردند ملزم به پرداخت آن شوند.
انتقال اجاره توسط مستاجر به دیگری
مطابق قانون، مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه موجر وی را از این امر در قرارداد منع کرده باشد. لذا توجه داشته باشید در زمان انعقاد عقد این نکته مغفول نماند و منجر به مشکلات دیگر نشود.
تعمیرات و مخارج عین مستاجره بر عهده کیست
به طور کلی این گونه هزینه ها شامل دو دسته می شوند؛ هزینه های اساسی و کلی و نیز هزینه‌های جزئی و تعمیری و تزئینی. بر همین اساس طبق عمومات قانون مدنی و ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ تعمیراتی که اساسی و کلی بوده و مربوط به اصل بنا و تأسیسات عمده مانند دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و غیره است بر عهده موجر می باشد اما تعمیراتی که جزئی بوده یا جنبه تزئینی دارد بر عهده مستاجر می باشد.
چنانچه عیب بنا اساسی بوده و مالک رفع عیب نکند مستاجر اختیار دارد معامله را فسخ کند یا موجر را به تعمیر اجبار نماید. وفق ماده ۲۳ در فصل سوم قانون تملک آپارتمانها: اگر هزینه های مشترک بر اساس اجاره نامه یا قرارداد خصوصی بر عهده مالک باشد اما مالک از پرداخت این هزینه‌ها استنکاف نماید مستاجر میتواند از محل مال الاجاره اقدام به پرداخت نماید، اما اگر پرداخت هزینه های مذکور بر عهده مستاجر باشد و وی از پرداخت امتناع نماید مدیر ساختمان مربوطه میتواند هم به مستاجر و هم به موجر جهت دریافت هزینه ها مراجعه نماید. همچنین در خصوص تعمیرات مربوط به عین مستاجره اگر مستاجر بخواهد پرداخت نماید باید این پرداخت به اذن موجر باشد و الاحق مراجعه به موجر و دریافت هزینه های انجام شده را نخواهد داشت. در همین رابطه ماده ۵۰۲ قانون مدنی بیان می‌دارد: “اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت”.
جهت رزرو وقت قبلی برای مراجعه حضوری و دریافت مشاوره حقوقی از وکیل متخصص در امور ملک و اجاره و مستغلات با شماره های 05136038743 یا 09193460338 تماس حاصل نمایید.
دانشورفقه وحقوق(اعظمی)
بررسی مختصری در مورد قراردادهای اداری و تفاوت آن با قراردادهای غیر اداری
مقدمه:
با توجه به اینكه عقد در اصطلاح حقوقی تفاوتی با معامله ندارد لذا تعریفی كه ارائه می شود هردو عبارت را دربر می گیرد. معامله لفظی عربی است ودر فقه و مفهوم عام عبارت است از هر عملی كه احتیاج به قصد قربت نداشته باشد ودر معنای خاص معامله شامل عقود اعم از مالی و غیر مالی و ایقاعات می شود.
براساس ماده ١٩٤ قانون مدنی عقود و معاملات بر٥ قسم می باشد :« لازم- جایز- خیاری- منجر و معلق» از سوی دیگر عقد مترادف است به طوری كه در معنا ومفهوم تفاوتی نداشته باشد وتنها یك ارتباط عموم و خصوص دیده می شود.
مفهوم قرارداد در حقوق خصوصی
مفهوم قرار داد در حقوق عبارت است از توافق دو یا چند نفر در موضوع معین به قصذ ایجاد اثر حقوقی مطلوب ومشترك. در تعریف جامع می توان گفت كه: «عقد عبارت است از توافق یك یا چند نفر در مقابل یك یا چند نفر دیگر جهت ایجاد امر حقوقی».
لازم به ذكر است كه قرارداد با مفاهیم دیگر همچون واقعه حقوقی، ایقاع وبا قراردادهای عادی الحاقی تفاوت بسیاری دارد.
مفهوم قرارداد در حقوق عمومی
در تعریف حقوق عمومی می توان گفت:« حقوق عمومی مجموعه قوانینی است كه برروابط دولت با افراد جامعه حاكم است.» بنابراین می توان گفت:«قراردادهای اداری از جمله قراردادهای حقوق عمومی اند كه دارای جایگاه مهمی در محاسبات اداری حكومتی می باشند.»
این قراردادها در یك تعریف كلی عبارتند از:« قراردادهایی كه بین دستگاههای اداری اعم از دولتی وعمومی با هر شخص اعم از حقیقی وحقوقی ونیزر داخلی یا بین المللی منعقد می شود.
قراردادهای دولت به اعتبار تبعیت از قانونی كه حاكم بر آن است متنوع می باشد به طوری كه بر یك قرارداد ممكن است قوانین مدنی یا تجارت یا كار وحتی قوانین اداری حاكم باشد. قراردادهای غیر اداری دولت غالباً شامل قراردادهای موضوع حقوق خصوصی بوده وقراردادهای اداری دارای قواعد حقوقی خاص خود می باشد وغالباً شامل جنبه امتیاز یا اقتداری وبعضاً جنبه حمایتی دارد. یعنی دارای خصایص ترجیحی مانند حق تقدم در فسخ حق تعلیق، حق جانشینی بدون مراجعه به دادگاه وغیره می باشد.
تعریف قرارداد اداری وانواع آن
«قرارداد اداری عقد یست كه به وسیله یكی از سازمانهای اداری ازیك طرف و اشخاص حقیقی ویا حقوقی از طرف دیگر وبه منظور انجام یك عمل یا خدمت مربوط به منافع عمومی بر طبق احكام خاص منعقد می شود.
بر طبق تعریف فوق عناصر متشكله قراردادها عبارت است از:
١- یك طرف قراردادهای اداری همیشه یك سازمان عمومی است.
٢- اهداف قراردادهای اداری حفظ منافع عمومی وعموم مردم است
٣- قرارداد اداری دارای احكام خاص بوده واز احكام قراردادهای مدنی، تجاری وكار متمایز است .
٤- رسیدگی به اختلافات قراردادهای اداری در صلاحیت دادگاههای اداری می باشد.
انواع قرارداد اداری
قراردادهای اداری متنوع می باشند اما مهمترین آنها عبارتند از:
١-قرارداد مقاطعه عمومی، ٢- قرارداد قرضه عمومی، ٣- قرارداد امتیاز امر عمومی، ٤- قرارداد(پیمان) استخدامی، ٥- قرارداد عاملیت.
خصوصیات قرارداد اداری
انعقاد قراردادهای اداری همانند سایر عقود نمی باشد بلكه مشروط به رعایت پاره ای قواعد مهم اختصاصی است. از مهمترین خصوصیات قراردادهای اداری وجود محدودیت ها نسبت به اصل آزادی قراردادها است. وویژگی دوم در نظام خود قراردادهاست. از دیگر ویژگیهای قراردادهای اداری تنوع احكام وقواعد حقوقی نسبت به اقسام گوناگون آن است.
تفاوت قرارداد های اداری با قراردادهای غیر اداری
١- تفاوت قرارداد اداری با قرار داد مدنی
الف) از نظر تشریفات: قراردادهای مدنی از عقود غیر تشریفاتی هستند ولی قراردادهای اداری از عقود تشریفاتی محسوب می شوند. مانند تشریفات مزایده ومناقصه.
ب)از نظر اعتبار هدف: قراردادهای اداری علی الحصول برای تامین هدف عمومی ومنافع منعقد می گردند ودر قراردادهای مدنی هدف منافع شخصی است.
ج) از نظر صلاحیت: در انعقاد قراردادهای مدنی اهلیت طرفین قرارداد مطرح می باشد نه صلاحیت آنها مانند عقد بیع، لكن در قرارداد علاوه بر داشتن اهلیت صلاحیت نیز شرط است. و صلاحیت به معنای اقتدار و اختیار است كه براساس قانون به یك سازمان یا شخص حقیقی اعطا می گردد.
د) از نظر مرجع رسیدگی به اختلافات: رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای مدنی در صلاحیت دادگاههای عمومی می باشد. (دادگاههای عمومی و مدنی) در صورتیكه رسیدگی به اختلافات حاصل از قراردادهای اداری غالباً در دادگاههای اداری می باشد دیوان عدالت اداری مصداق بارز دادگاههای اداری می باشد.
٢- تفاوت قرارداد اداری یا بین المللی
«قرارداد بین المللی قراردادی است كتبی كه بین مراجع صلاحیتدار دو یا چند دولت (كشور) در خصوص موضوع معین كه جنبه بین المللی دارد. با تشریفاتی مشخص تنظیم، امضا ومنتشرمی شود.
بنابراین قراردادهای اداری، داخلی، غیرتجاری وغیر سیاسی است در صورتی كه قراردادهای بین المللی خارجی، سیاسی و تجاری است و حتی قواعد حقوقی حاكم بر آنها وهمچنین مراجع رسیدگی كننده به اختلافات آنها متمایز است.«مانند دادگستری لاهه.»
٣- تفاوت قراردادهای اداری با قراردادهای تجاری
قرارداد تجاری قراردادی است كه موضوع تعهد حداقل یكی از طرفین،یك عمل تجاری است وعلی الاصول این قراردادها تحت تاثیر و اصل «سرعت» و «تضمین اجرا» قرارگرفته ودر نتیجه فارغ از بعضی تشریفات حقوق مدنی هستند. ملاك اداری یا تجاری بودن قرارداد بایستی وضعیت مصرف كننده را در نظر گرفت، اگر دسترسی مردم به خصوص طبقه ضعیف جامعه ، از لحاظ اقتصادی و به طور عمومی و همگانی ، ارزان و بدون تبعیض میسر گردد. باید حقاً به آن صفت « خدمت عمومی» داد و ماهیت آن قرارداد اداری دانست در غیر اینصورت وصف«تجاری» خواهد داشت و ماهیت قراردادی نیز برحسب مورد تجاری تلقی خواهد شد.
ملاك تشخیص قرارداد اداری از قرارداد غیر اداری
به طور كلی برای تشخیص وتفكیك قراردادهای اداری از غیر اداری سه معیار یا ضابطه وجود دارد كه عبارتند از: معیار قانونی، معیار قانونی معیار علمی.
١- ضابطه قانونی: یكی از معیار های تشخیص قرارداد اداری از غیر اداری مراجعه به قانون است، یعنی قانون نوعی خاصی از قرارداد را اداری دانسته و مقررات خاصی برای آن وضع كرده است قراردادهای مقاطعه و قراردادهای استخدام عمومی
نمونه هایی از قراردادهای اداری هستند.
٢- ضابطه قضایی: علیرغم آنكه در برخی از كشورها رویه قضایی نقش مهم وموثری در تعیین معیارهای تشخیص قرارداد اداری دارد ولی در ایران رویه قضایی در این ارتباط نقشی را ایفا نمی كند.
٣- ضابطه دكترین(علمی):نظریه حقوقدانان در تشخیص قراردادها از یكدیگر واز جمله قرارداد اداری از سایر قراردادها بسیار مهم وتعیین كننده است در حالی كه در ایران همانند ضابطه قضایی نقشی در تمیز قراردادها از یكدیگرندارند.
در تشخیص قرارداد اداری از سایر قراردادهای در برخی كشورها علاوه بر معیار قانون، معیارهای رویه قضایی ودكترین نقش داشته وصرفاً به ضابطه قانونی اكتفا نمی كنند در حالی كه در ایران ملاك ومعیار ضابطه قانون است اگر چه نباید ونمی توان به یك ضابطه ومعیار اكتفا نمود.
اهمیت تعیین مدت در قرارداد
علیرضا صالحی/ یوسف یعقوبی قضات دادگاه تجدیدنظر استان تهران در بحث قراردادها ۱، یکی از مواردی که در هنگام تنظیم قراردادها با توجه به نوع آنها باید مدنظر و توجه قرار گیرد، مدت قرارداد است. به نظر می‌رسد این بحث به لحاظ گستردگی، چندین نوشتار را به خود اختصاص دهد. تعیین مدت در قراردادها: اثر تعیین مدت در قرارداد، در قابلیت مطالبه و پرداخت یا سقوط تعهدات است.
طرفین می‌توانند در مرحله انعقاد قرارداد نسبت به کل معامله یا نسبت به قسمتی از اجرای قرارداد و تعهدات حاصل از آن اقدام به تعیین مدت کنند. به‌طور مثال، مطابق ماده ۳۳۸ از قانون مدنی بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم، از این رو تعیین مدت برای اجرای تعهدات ناشی از بیع مانند تحویل مبیع یا پرداخت ثمن با تعیین مدت برای انعقاد عقد متفاوت است به نحوی که در تملیک عین به عوض معلوم، تعیین مدت امکان دارد اصل قرارداد را دچار تغییر کرده و اساسا قابل‌ترتیب اثر نباشد ولی تعیین مدت در رابطه با اجرای تعهدات ناشی از عقد بیع، منقضی یا سپری شدن مدت یا حتی عدم تعیین آن، میتواند آثاری در تقاضای اجرای اجباری قرارداد و چگونگی مطالبه خسارات ناشی از عدم ایفای تعهدات یا التزام هر یک از متعاقدین نسبت به اجرای مفاد عقد را به همراه داشته باشد. تعیین مدت در عقود مختلف، آثار و جنبه‌های متفاوتی دارد. در عقد اجاره یا مزارعه، تعیین مدت شرط صحت عقد است و در وکالت و ودیعه، جدا از اجرای مفاد قرارداد، موجب تغییر ید امانی وکیل و ودیعه‌گذار به ید ضمانی و باعث میشود مال به مالک مسترد شود یا در عقد رهن تعیین مدت قرارداد میتواند منجر به از بین رفتن حق شخص در مراجعه به شخص یا مال مورد معامله شود. در مرحله اجرای قراردادها، تعیین مدت میتواند تاثیرگذار باشد و در صورت انقضای مدت مورد توافق و فراهم بودن شرایط مطالبه، متعهد را ملزم به اجرای مفاد عقد کند. تعیین مدت در مورد مفاد تعهد و روش‌های اجرای آن، معمولا بستگی به توافق طرفین دارد. طرفین این اختیار را دارند که تاخیر یا اجرای تمام یا قسمتی از تعهدات ناشی از قرارداد را به تاخیر انداخته و فاصله‌ای بین انعقاد عقد و اجرای آن قرار دهند. به هر تقدیر اصل بر فوریت اجرای تعهدات است ولی طرفین می‌توانند برای اجرای قرارداد مدتی را تعیین کنند. نتیجه اینکه آغاز قرارداد و تاریخ امضای آن باید مشخص و واضح باشد، چراکه از جهت آثار قرارداد و امکان مطالبه خسارت یا اجرای تعهدات موثر خواهد بود. در نوشتار بعدی ادامه این بحث را خواهیم داشت.
پاورقی:
۱- مطالب ستون بایسته‌های حقوق در بازرگانی شنبه و سه‌شنبه هر هفته در صفحه ۵ چاپ میشود.
قراردادهای خصوصی
قرارداد چیست؟ انواع قراردادها (قراردادهای خصوصی و عمومی)
توافق دو رکن اصلی قرارداد است، ولی مفهوم توافق به تناسب نظری که درباره ی نقش عقد و مبنای الزام ناشی از آن پذیرفته میشود، تفاوت میکند. در حالی که در نظریه ی مرسوم بین حقوقدانان، توافق از هماهنگ شدن خواست واقعی دو طرف ایجاد میشود. تمایل گروهی از نویسندگان بر این است که برخوردهای اراده های ظاهری را توافق بنامند. قراردادها را از جنبه های مختلف میتوان دسته بندی نمود. یکی از این دسته بندی ها بر مبنای افراد شرکت کننده در قراردادها هست که منجر به دسته بندی قرارداد ها به دو دسته ی قراردادهای عمومی و قراردادهای خصوصی میگردد. قرارداد های خصوصی که تمرکز عمده ما بر این گونه از قراردادها است، قراردادهایی هستند که بین افراد جامعه بسته می شوند و هیچ ارگان و سازمان دولتی یکی از طرفین مشارکت کننده در این قراردادهای خصوصی نیست. نمونه ای از قراردادها، قراردادهای سواپ فیزیکی نفت است.
قراردادهای معین و غیر معین
به موجب اصلی که ماده ۱۰ قانون مدنی پذیرفته است، اشخاص الزامی ندارند که معاملات خود را به صورت های معینی که در قوانین پیش بینی شده است درآورند. قراردادهای خصوصی، به هر شکل و صورتی که بسته شود، تابع قواعد عقود و معاملات است و از این حیث امتیازی بین عقود معین و سایر قراردادها وجود ندارد. بنابراین، تقسیم عقود به معین و نامعین، تنها از این جهت است که عقود مذکر در باب سوم از کتاب قانون مدنی از سایر قراردادها که عنوان و احکام خاصی در قانون ندارد جدا شود.
پس٬ در تعریف عقد معین باید گفت: «عقدی است که در قانون عنوان معین دارد و قانونگذار، به لحاظ اهمیت و کثرت استعمال در عرف، شرایط و آثار آن را معین کرده است: مانند بیع و اجاره و قرض و صلح و شرکت و ضمان…».
عقودی که در قانون عنوان و صورت خاصی ندارد و شرایط و آثار آن بر طیق قواعد عمومی تعیین می شود، عقود بی نام و یا غیر معین است: مانند قرارداد مربوط به طبع و نشر کتاب و تبلیغ درباره ی کالای معین و اقامت در میهمانسرا.
راه شناسایی نوع عقد:
عنوانی را که دوطرف به هنگام تراضی برای توصیف پیمان خود انتخاب میکنند، در شناسایی نوع عقد اثر قاطع ندارد. دادرس باید مقصود آنان و نوع دیونی را که به عهده گرفته اند با صورتهای موجود در قانون تطبیق کنند و تشخیص دهد که چنین صورتی در میان عقود معین وجود دارد یا نه؟ برای مثال، اگر کسی در مقابل طلبکاری بگوید: تعهد میکنم که دین مدیون ترا بپردازم، به صرف این که لفظ (ضامنم) را به کار نبرده است، نمیتوان ادعا کرد که تراضی آن دو مشمول مقررات عقد ضمان نیست. مگر این که مقصود متعهد این باشد که دین در ذمه مدیون اصلی باقی بماند و او ملتزم شود که آن را بپردازد.
به طور کلی تشخیص نوع عقد با دادگاه است. چنانچه اتفاق افتاده است قراردادی را که دو طرف نام وکالت بر آن نهاده اند دادگاه بیع تشخیص داده است یا عقدی را که زمان نامیده شده، دادگاه تعهد ساده و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی دانسته است.
عقود مختلط:
آزادی قراردادی سبب شده است که گاه پیمانی از چند عقد معین بسته شود و تمیز ماهیت عقد را دشوار سازد: چنانچه قرارداد اقامت در میهمانسرا مخلوطی است از اجاره اشیا (از جهت مسکن) و اجاره اشخاص (از لحاظ پذیرایی و خدمات) و بیع (فروش غذا) و ودیعه (نگاهداری اشیا همراه مسافر). همچنین است قرارداد مربوط به بستری شدن در بیمارستان و استفاده از امتیاز تلفن و برق و تورهای مسافرتی… و مانند اینها.
نویسندگان در تعیین قواعدی که حاکم بر این گونه قراردادها است، اختلاف نظر دارند: نظری که شهرت دارد این است که هر یک از عقود معین تابع قواعد ویژه خود باشد. ولی بهتر این است که به جای وضع قاعده عمومی، به تحلیل قصد مشترک و مبنای تراضی بپردازیم:
- در فرضی که مجموع چند عمل حقوقی در عرف استقلال و شخصیت ویژه دارد و با یک قصد انشا واقع می شود، چون قصد مشترک به کل نظر دارد٬ باید آنچه را واقع شده مستقل از اجزا آن شمرد. برای مثال، با این که عقد حواله حاوی دو عمل حقوقی انتقال دین و طلب است، از آنجا که در دید عرف و قانون عنوان و وجود خاص دارد، به طور کامل نمیتواند تابع قواعد انتقال دین و طلب باشد. همچنین قراداد اقامت در میهمانسرا و استفاده از تورهای مسافرتی و بستری شدن در بیمارستان.
- در موردی که چند انشا گوناگون ضمن یک سند یا با یک عبارت بیان میشود، عقد نامعین نیست و از اختلاط دو یا چند عمل حقوقی معین به وجود آمده است. چنانچه اگر کسی به طرف معامله خود بگوید: خانه ام را به تو فروختم و اتومبیلم را اجاره دادم و ملتزم به راندن آن در برابر دستمزد معین هستم، و نام مجموع این اعمال را «قرارداد» گذارد. قواعد هر تفاوت عقد و قرارداد یک از عقود معین باید در مورد خود اجرا شود.
ماده ۱۰ قانون مدنی
به موجب اصل ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است. این ماده دربرگیرنده اصل آزادی قراردادهاست و به حکومت اراده دامنه گسترده تری میدهد و از انحصار عقود معین خارج میکند. به طور کلی اصل آزادی اراده که در ماده ۱۰ قانون مدنی آمده است دارای چهار اثر است:
- طرفین قرارداد قادر هستند شرایط و آثار قراردادهای خصوصی را بدون محدودیت خاصی مشخص سازند.
- اثر این قرارداد تنها محدود به اشخاصی است در قرارداد حاضر بوده اند (به جز موارد خاصی مانند موضوع تعهد به نفع ثالث).
- قراردادهای خصوصی به تراضی طرفین منعقد میشود و نیاز به تشریفات خاصی، آنگونه که در برخی عقود معین وجود دارد نیست.
- طرفین قرارداد ملزم به رعایت مفاد قرارداد هستند.
محدودیت های قراردادهای موضوع ماده ۱۰
چنان چه همانگونه که در بحث عقود معین و غیر معین گفته شد آزادی قراردادی ناشی از ماده ۱۰ بی حد و حصر نبوده و محدودیتهایی بر آن تحمیل میشود.
کلیه قراردادها دارای شروط صحت هستند:
شروط صحت قرارداد رکن و اساسی و اول هستند که در اصل ماده ۱۹۰ قانون مدنی آورده شده اند و هر قراردادی مستقل از نوع شروط و طرفین قرارداد مربوطه، حاوی شروط صحت است. به عنوان نمونه، اهلیت طرفین قرارداد یکی از شروط قرارداد میباشد.
افراد نمیتوانند به استناد اینکه قرارداد مشمول هیچ کدام از عقود معین نمیگردد و یا این که در قرارداد ذکر شود این قرارداد مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است، از این شرط صحت قرارداد تخطی کرده و یا با شخصی قرارداد بسته شود که دارای اهلیت انعقاد قرارداد نیست.
قراردادها نباید مخالف صریح قانون باشند:
رکن بعدی آن است که این قراردادها نباید مخالف صریح قانون باشند. شاید این شبهه ایجاد شود، قرارداد در صورتی صحیح نیست که مخالفت آن با نص صریح قانون باشد هر چند با روح و فلسفه قانون در تعارض باشد. اما این تصور اشتباه است و منظور از این مقرره آن است که اصل بر صحت و مباح بودن قرارداد است و نباید در منع قانونگذار تردید وجود داشته باشد؛ وگرنه قرارداد نباید با نص صریح و روح قانون در تضاد باشد.
هر قراردادی را نمیتوان از الزامات عقود معین خارج کرد
طرفین قراردادهای خصوصی اجازه ندارند با توسل به ماده ۱۰ قانون مدنی، هر قراردادی را از سیطره الزامات عقود معین خارج کنند یا الزامات اساسی قرارداد را که عدم رعایت آنها منتهی به بطلان قرارداد میگردد را با این ادعا که قرارداد موضوع اصل ماده ۱۰ قانون مدنی است، ندیده بنگارند.
به عنوان نمونه در عقد رهن قانون مدنی مال مرهون طبق ماده ۷۷۴ باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است. این ماده جز قوانین امری است. طرفین نمی توانند بر خلاف قوانین امری توافق کنند. در قراردادی که ماهیت آن یک عقد رهن است، نمیتوان این استدلال را کرد که چون این قرارداد مشمول ماده ۱۰ است میتوان منفعت را به رهن گذاشت.
به علاوه، منظور از قانون در ماده ۱۰ قانون مدنی، قانون امری و نه قانون تکمیلی است. این بدان جهت است که توافق برخلاف قانون تکمیلی غیر مجاز نیست.
ماده ۱۰ قانون مدنی یا عقد صلح؟
یکی از انواع قراردادهای خصوصی میتواند عقد صلح باشد. یکی ار ابهاماتی که درباره ماده 10 قانون مدنی وجود دارد عقد صلح است که این عقد یکی از عقود معین در نظر گرفته می شود. ماده ۷۵۸ یکی از انواع عقد صلح این گونه تعریف مینماید:
صلح درمقام معاملات هرچند نتیجه معامله راکه به جای آن واقع شده است، می دهد لیکن شرایط واحکام خاصه آن معامله را ندارد. بنابراین اگر موردصلح عین باشد، درمقابل عوض نتیجه آن همان نتیجه بیع خواهد بود بدون این که شرایط واحکام خاصه بیع درآن مجری شود.
این ماده این موضوع را به ذهن القا میکند که عقد صلح می تواند همه قراردادهایی که تحت شمول سایر عقود معین قرار نمی گیرد را پوشش دهد. اما علی رغم این ادعا، این دو نمی توانند به صورت کامل همپوشانی داشته باشند.
دلایل:
- گفته می شود قرارداد تابع قصد واقعی است و عنوان قرارداد اهمیتی ندارد. با این حال این گفته کاملا صحیح نیست. ذکر عنوان قرارداد به فهم قرارداد کمک نموده و اسباب دسته بندی قراردادها را فراهم میسازد. به عنوان نمونه قرارداد بیمه، قرارداد تحقیق و توسعه، عدم افشا را در نظر بگیرید. در صورتی که تمام این قراردادها عنوان عقد صلح را داشتند چنین امکانی فراهم نمیشد.
- عقد صلح یکی از عقود معین است و عنوان آن باید توسط طرفین و به صورت صریح یا ضمنی بیان گردد و این در حالی است که ماده ۱۰، قراردادها را صرف نظر از شکل و قالب، نافذ می داند.
- عقد صلح از جمله عقود مسامحه ایی است. به عنوان مثال دقت و ریزبینی که در عقد بیع مشاهده می گردد در صلحی که در مقام بیع بسته می شود، وجود ندارد. این در صورتی است که قراردادهای موضوع ماده ۱۰ به طور عام قراردادهایی هستند که طرفین قرارداد در آن دقت نظر زیادی دارند.تفاوت عقد و قرارداد
- شخصیت طرفین در عقد صلح دارای اهمیت زیادی می باشند چون این عقد مبتنی بر مسامحه است. در قراردادهای موضوع ۱۰، بسته به موضوع قرارداد است که این موضوع می تواند حائز اهمیت باشد.
نمونه ای از چند قرارداد
در ادامه انواعی از قراردادهای خصوصی به عنوان مثال آورده شده اند. برای آشنایی بیشتر از این نوع قراردادهای خصوصی میتوانید به لینکهای مربوطه مراجعه کنید.
